城市居民大都早出晚归，白天由单位管着，下班后的时间则交给自己打理。可自我管理也不是件省心的事，楼道里的水管堵了，小区门口有垃圾了，花坛里的草突然蔫了……单凭一家一户，未必有时间也没能力解决，那是找居委会？物业公司？还是业主委员会？
    业主委员会是经业主代表大会产生的“民间自治组织”；物业公司是追求利益最大化的企业；而居委会则是从政治层面来看的一种居民自治组织。而纯粹具体管理身边琐碎事务的，只能是业主委员会。金秋，杭州市不少住宅小区的业主委员会到了“更新换代”的时候，记者来看看城市居民是怎样当家作主管好自己的“家”的。
    
　　业主委员会“新人”办新事
    
　　家住杭州市天水街道仓桥社区的朱松木今年58岁，以前在单位里任工会主席，去年退休了，今年3月刚有了新职务——屏风苑业主委员会主任。在成为业主委员会主任之前，朱松木就特别留心小区里的事。“什么地方脏、乱、差了，就去搞一下卫生。大家也都认为我比较热心。”
　　今年年初，小区的全体业主经历了一场改选。那些天，他们见到的都是候选人的照片和大张旗鼓的自我宣传，经过无记名的民主选举，小区里的居民们先选出了候选人，再从候选人中选出了委员会的成员。“大概有一个月时间都在忙这个事情。”朱松木说。
　　上任伊始，业主委员会就忙着替大家维权了。
　　对于原来的物业管理公司，业主委员会本想继续与其合作，但前提是，有几点业主一直不满意、也一直没能解决的事情要想办法解决：自行车失窃、下水管堵漏、小区围栏断了不防盗、有个学校的烟囱伸进了小区、一直没路灯。这些都不是惊天动地的大事，但对于住在小区里的人来说，不解决，生活就绝对说不上舒心。
　　“可物业公司不愿意接受这个新的协议，再加上谈判的不欢而散，我们就选择了放弃。当然，他们是依法走的，我们当时可是好好学习了《杭州市物业管理条例》的。”
　　放弃容易，重新找一家可不容易。经下城区物管委员会的批准，小区业主委员会开始了漫漫寻找路。“总想找个好的，这可是件大事，要对每家每户负责的。”辗转了六七个地方，谈了很多家，最终找到了一个离小区比较近的物业公司，然后在自己小区里挨家挨户地去征求意见。结果，被通过了。“想着近，叫得应。现在看来，前面说的问题解决了大半，我们很有信心。”这件对于业主委员会、对于整个小区居民来说的大事，经过老朱他们的努力，总算有了一个美丽的开端。
　　“贴时间、精力和电话费什么的当然有啦，但能为大家做点好事，对我这个有37年党龄的老党员来讲，是应该的事，我也很快乐。”
　　其实，像屏风苑这样新一届业主委员会“新官上任三把火”的还有很多。在杭州，今年是业主委员会换届选举的“大年”，在最早一届业主委员会完成其“历史使命”后，新的一届基本刚刚都完成了“受命”仪式，正在以更加制度化、规范化的方式为全体业主维权，打理“自家”的事。
　　根据《杭州市物业管理条例》，要选举产生业主委员会，得有相应的条件：小区的入住率必须达到60％以上或入住率达到30％以上且物业交付使用已满2年的。虽然该条例从2002年开始施行，但还有小区还没成立业主委员会，自我打理尚在“逐步实现”的过程中。
　　像上面说的屏风苑所在的仓桥社区里，小区北面是老城区，一切都由居委会“包干”，还安置了一些下岗工人做保安。南边有不少地方属旧城改造后新的小区，由物业公司管理。有一幢房子目前还由单位的物业管理科室负责，三种情况并行不悖。
    
　　互相“拉拢”好办事
    
　　如今大多居委会的成员都是选举产生，居委会成为一个社区居民自我管理、自我服务、自我监督的“三自组织”。仓桥社区居委会党委书记兼主任杜黎明说，居委会特别注重和业主委员会及物业公司之间的联系和沟通，互相帮助。有些需要调查的内容如业主居住等情况，一些物业公司掌握得及时、到位，居委会就从他们那里拿来数据信息；有时候下水管道出了问题，楼上楼下起了疙瘩，物业公司处理不好了，居委会就出马。放长假之前，仓桥居委会刚集合了几家物业公司的负责人、保安一起开了会，希望他们能按居委会的要求保证小区的安全问题。
　　三华园物业管理有限公司的马经理被居委会吸纳进了社区议事委员会。“很自豪，能参与社区的大小事的讨论。我们和居委会合作得很好！”
　　朱松木说，一次他们小区的消防通道被另一个小区停放的汽车给堵了，这可是超了业主委员会的职权范围，但大家的事又不能不管。业主委员会找了居委会，居委会马上行动把这件事给办妥了。
　　为了“拉拢”周围的单位，最大限度地利用好社区资源，仓桥社区居委会还专门拟了一份《仓桥文明社区（联片共建）协议书》。协议书里明确了共建单位的职能、权利和义务，同时明确了社区的权利和义务。包括共建单位对社区开展的各项活动提供便利条件，搞好本单位及宿舍楼群的绿化管理，鼓励本单位职工积极争创五好文明家庭，做好计划生育工作等；社区要为辖区单位和居民提供便民利民服务，深入开展公民道德（社会公德、家庭道德）和爱国主义、社会主义、集体主义教育为内容的服务，搞好环境卫生、绿化管理，搞好下水道、窨井、窨缸的疏通工作。
　　根据《杭州市物业管理条例》，业主委员会根据工作需要，可聘请社区居民委员会和有关单位的人员担任业主委员会顾问。杭州市人大常委会法制委员会副主任委员路江通认为，业主委员会是业主代表大会产生的“民间自治组织”；物业公司是企业，利益最大化是其不变的追求；而居委会则是从政治层面来看的一种居民自治组织。从法律上来讲，三者之间并没有必然的联系。但在实际的操作过程中，三者必然发生关系，而最终发展成什么样式，关键要看它们究竟是怎样磨合的。就拿居委会和物业公司之间来说，有各自分工，也难免有互相需要的时候。物业公司如果想取得居委会的支持，比如在化解与业主或业主委员会的矛盾时需要借助居委会的帮忙，那么在平时他们就需要和居委会“搞好关系”，也就是说要尽量为居委会开展工作提供一些便利和支持。
　　社区就是一个利益共同体，三者在其间必须要各司其职，否则就很难做好工作。路江通当时参与了制定《杭州市物业管理条例》。“当时的宗旨就是想让居民真正实现‘意思自治’，让政府的干预最大程度地降低。”
　　当然，计划生育调查、老年人保障、还有新近出现的社区矫正等问题，都是物业公司无法代替居委会完成的内容。但是有时候，居委会要进入小区进行相关调查或宣传，有些物业公司甚至会以种种理由阻挠。这些矛盾也等着理顺。
    
　　深度思考
    谁来监督业主委员会？
    
　　2002年，《杭州市物业管理条例》出台。浙江省社会科学院法学研究所助理研究员王坤认为，这部条例出台的背景有两个：一是杭州市绝大部分的房屋归个人所有，市场经济时代物业管理企业与房屋所有权人的服务与被服务关系形成，物业管理这一新兴行业应运而生。另一个是，1999年6月30日杭州市人民政府曾出台的《杭州市住宅区物业管理暂行办法》，有不少经验和缺陷需要总结，同时，该办法的稳定性和权威性都不够。
　　王坤认为，制定《杭州市物业管理条例》的目的有三个：一是保护业主、使用人、物业管理企业的合法权益；二是规范物业管理行为；三是保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境。在《杭州市物业管理条例》中，有三个主体值得关注：业主委员会、居民委员会、物业公司。总的来说，未来的小区物业管理，应当采取一种“三位一体”的模式，即业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居委会社区管理相结合的物业管理体制。
　　另外有一点值得注意的是，路江通认为，从条例上来看，业主委员会的权力并不“实在”。业主享有监督业主委员会的工作、监督物业管理企业的管理服务活动等权利；而业主委员会可以“草拟”业主公约、业主委员会章程草案或修订草案、“提议”聘用或解聘物业管理企业等。但如果业主都不够重视自己的权利，有时甚至主动放弃这些宝贵的权利，“这个你们说什么就什么吧”，“我太忙，也不懂，你们定吧”……那么，这时业主委员会的权力无疑就扩大了。因此，业主如何把握自己的权利对于能否有效监督业主委员会从而维护自己的权益，是非常重要的。